Byt jako investice. Kdy je vhodný čas na nákup?

16.4.2018 - Uvažovali jste někdy o pořízení nemovitosti za účelem následného pronájmu, nebo jako možnosti rychlého výdělku? Pak jste si určitě kladli otázku, kdy je dobré takové rozhodnutí učinit.

Chci dlouhodobou investici
Investice do nemovitostí za účelem dlouhodobých pronájmů není nic neobvyklého. Mnoho lidí takto nakupovalo byty již v devadesátých letech. Češi patří spíše ke konzervativnějším investorům, a proto jsou pro ně reality jednou z prvních voleb, o které začínají při rozhodování o finančně náročnějších investicích uvažovat. Velmi důležité je ovšem vše pečlivě propočítat. A jelikož jsme se tomuto tématu nedávno věnovali v článku Vyplatí se koupě i při současných cenách, podíváme se tentokrát spíše na otázku vhodného načasování.

Ceny nemovitostí prochází trendovými vlnami. Před deseti lety byly ceny vysoko, před pěti lety zase došlo k cenové korekci. Nyní jsme opět v růstové fázi. Pokud tedy uvažujete o investici do nemovitosti, nedívejte se pouze na současné ceny, ale také jakým vývojem prošel trh bydlení v posledních deseti letech. Proč je tento pohled důležitý? Protože se jednoho dne může stát, že budete potřebovat danou nemovitost prodat. A bylo by velmi nepříjemné utržit méně, něž za kolik jste nakupovali. Pokud ovšem uvažujete, že budete nemovitost držet deset a více let, tak by se vám čekání na lepší cenu nemuselo vyplatit. Hlavně z důvodu ztráty příjmů z pronájmu. I kdyby šel totiž trh během následujících deseti let opět do recese, tak je velká pravděpodobnost, že se ceny začnou následně vracet na současné hodnoty. Mnohem důležitější je tedy výnos z nájmů během této doby, než samotná kupní a prodejní cena. Pokud tedy uvažujete o koupi bytu a následném pronájmu v horizontu min. deseti let, tak i při aktuálních cenách nemusí jít o špatnou investici. Jak ale bylo již uvedeno, vše pečlivě propočítejte a poraďte se předem s odborníky.

Chci koupit a hned prodat
Touto cestou se vydají většinou zkušení investoři, kteří navíc disponují patřičnou hotovostí. I pokud vám kamarád či známý řekne o levné nemovitosti k prodeji, ještě to neznamená, že půjde o rychlý a výhodný obchod. Trh s nemovitostmi s sebou totiž nese i úskalí na která někteří zapomínají. Prvním faktorem, který ovlivňuje výsledný zisk, jsou kromě rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, daně. Nejen daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %, ale také daň ze zisku, která pro fyzické osoby aktuálně činí 15 %. Již z výše uvedeného je patrné, že koupit např. byt 1+1 v Kolíně za 1 000 000 Kč a následně jej prodat za 1 200 000 Kč se nevyplatí. Do obchodu navíc vstupují ještě další faktory (náklady spojené s vyhotovením kupních smluv a Průkazu energetické náročnost budovy, provize realitní kanceláře atd.). A pak nesmíme zapomínat na hodnotu času a výdaje spojené s případnou rekonstrukcí. Nikdy totiž nevíme, jaká překvapení mohou při pořízení takové investice nastat. Mnohem lépe se samozřejmě nakupuje v době růstu cen. Naopak, když ceny nemovitostí klesají, patří tyto typy investic k velmi rizikovým. I to je důvod, proč je potřeba brát v potaz vývoj cen za posledních min. deset let.

Ať už se rozhodujete pro spekulativní obchod či dlouhodobou investici, vždy mějte na paměti, že jde o vaše peníze. Vše pečlivě propočítejte a poraďte se s lidmi, kteří takto investují dlouhodobě.

Lucie Mazáčová